Is aflossingsvrij de juiste keuze?
Steeds meer klanten kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek. Zelfs als deze in box 3 valt en de rente hierover niet aftrekbaar is. Toch zijn er vele huishoudens met een aflossingsvrije hypotheek die mogelijk hun huis moeten verkopen aan het einde van de looptijd. Zo blijkt uit een onderzoek door AFM*.
De belangrijkste redenen zijn een hoger besteedbaar inkomen ten opzichte van de lasten bij hypotheken die in zijn geheel worden afgelost. En voor doorstromers vaak een hogere Loan to income (LTI). Er wordt bij een hypotheek met fiscale aflossingsverplichting getoetst op de resterende looptijd. In deze verkopersmarkt kan een hogere Loan to income (LTI) een belangrijke rol spelen bij het wel of niet in aanmerking komen voor een ander huis. Toetsen op een aflossingsvrije lening in box 3 met een duur van 30 jaar kan leiden tot een hogere LTI dan toetsen op een box 1 lening met een kortere looptijd.
Daarbij maken consumenten steeds vaker een vergelijking tussen de maandlasten van de hypotheek van een koophuis en de stijgende huurlasten van een huurhuis. Een eenvoudige rekensom laat zien dat kopen al snel voordeliger uitpakt dan huren. Vooral op langere termijn. Dat komt door de stabiele maandlasten als de rente lang vaststaat en door de opbouw van het eigen vermogen.
Natuurlijk kleven er zowel voor- als nadelen aan een aflossingsvrije hypotheek.
Voordelen.
- De lagere maandlasten
- De compensatie van een schuld in box 3 met vermogen in box 3
- De mogelijk gunstigere LTI-toets bij doorstromers
Nadelen.
- Dat een aflossingsvrij deel niet mogelijk is bij de aankoop van een huis met een hypotheek onder NHG
- De zwaardere LTI-toets bij starters
- Een hoger rentetarief voor het aflossingsvrije deel
- Een hogere eigenwoningreserve bij verkoop en een hogere schuldrest (dan is er minder vermogen beschikbaar voor de volgende aankoop)
“Het vermogensrisico is voor langere termijn redelijk verwaarloosbaar. Dat geldt als de koper van plan is om lang in het huis te gaan wonen. Het is een afweging tussen nú meer besteedbaar inkomen of straks meer vermogen.” Aldus Rob Timmermans tijdens het webinar ‘aflossingsvrij of aflossingsplicht’ bij de VKG Hypotheek Vierdaagse.
* bron: AFM rapport ’Financiële kwetsbaarheid van huishoudens met een aflossingsvrije hypotheek’
Tips.
Inventariseer goed de wensen van de klant. Hoe ziet de financiële positie van de klant er nu en straks uit? Begrijpt de klant de gevolgen van een aflossingsvrije hypotheek? En is de klant ook bereid die risico’s te nemen? Met de volgende tips help je jouw klant de juiste keuze te maken:
- Zorg ervoor dat je de regels op de juiste wijze blijft toepassen (valt een lening in box 3, toets deze dan ook in box 3)
- Houd rekening met het aflopen van de economische looptijd van 30 jaar en maak inzichtelijk of het (op basis van de juiste informatie) mogelijk is om de aflossingsvrije hypotheek te houden na die periode
- Maak ook altijd een vergelijking met een hypotheek waarin wél wordt afgelost
- Laat verder zien wat er met de maandlasten gebeurt als de rente is gestegen aan het einde van de aangeraden rentevaste periode (dan krijgt je klant een duidelijk beeld bij het verschil in maandlasten)
Als je jouw klanten duidelijk de voor- en nadelen uitlegt en het advies past bij hun situatie dan is er niets mis met een aflossingsvrije hypotheek.