Belangrijke fiscale regelingen bij verhuizen.
In dit blog leggen we samen met hypotheekspecialist en trainer Rob Timmermans van Impact Groep uit wat de belangrijkste fiscale regelingen zijn bij verhuizen. Zo weet je precies wat je jouw klanten kunt adviseren in hun situatie.
Als jouw klant verhuist van het ene naar het andere huis kunnen zich 2 situaties voordoen:
- Je verkoopt éérst de huidige woning en je koopt op een later moment een nieuw huis
- Je koopt eerst een nieuw huis en je verkoopt de huidige woning op een later moment
- In beide situaties moet je rekening houden met het voortzetten van:
- De leningen waarop het overgangsrecht van toepassing is
- Leningdelen waarop een fiscale aflossingsverplichting geldt
- De toepassing van de eigenwoningreserve
Als de huidige woning eerst wordt verkocht dan is de uitwerking van de overgang van de fiscale regelingen duidelijk. Als eerst de nieuwe woning wordt gekocht dan wordt de uitwerking lastiger.
Hieronder gaat Rob in op de verschillende mogelijkheden.*
* Tip: In de verhuisregeling (artikel 3.119f Wet IB2001) lees je ook hoe de nieuwe hypotheek in dat geval tot stand komt.
Leningen met overgangsrecht.
Als eerste gaat op het moment van aktepassering van de nieuwe hypotheek de volledige fiscale constructie van de huidige hypotheek over op de nieuwe hypotheek. Kijk voor het bepalen van de hoogte van de lening die onder het overgangsrecht valt naar de stand op 1 januari van het voorgaande jaar. Want latere aflossingen vallen weer onder het overgangsrecht op grond van artikel 10bis.1 lid 3 Wet IB2001.
Leningen met fiscale aflossingsverplichting.
Kijk voor leningen waarop een fiscale aflossingsverplichting geldt naar de feitelijke stand van de schuld op het moment van passeren van de hypotheekakte. Weet je niet wanneer de levering van de nieuwe woning plaatsvindt en de nieuwe hypotheek gaat passeren (bijvoorbeeld bij nieuwbouw)? Ga dan in het advies uit van een kortere duur en bij schulden met aflossingsverplichting van een hogere schuld. In dat geval klopt de fiscale samenstelling.
Toepassen eigenwoningreserve.
Voor het toepassen van de eigenwoningreserve moet je (bij de latere verkoop van de huidige woning) de actuele stand van de eigenwoningreserve op dát moment met terugwerkende kracht toepassen op de kosten van verwerving op het moment van levering van de nieuwe woning. Dus alsof de eigenwoningreserve al bestond op het moment van deze levering.
Invullen eigenwoningschuld.
Daarna vul je de eigenwoningschuld volgens een vaste volgorde in:
- De leningen die onder het overgangsrecht vallen (hierbij pas je éérst de schuld met de kortst resterende duur van renteaftrek toe)
- De schulden met een fiscale aflossingsverplichting (hierbij pas je éérst de schuld met de kortst resterende maximale looptijd toe en daarna de volgende lening met kortst resterende maximale looptijd, enzovoort)
- De actuele eigenwoningreserve (die bij de latere verkoop van de huidige woning ontstaat) breng je uiteindelijk op het nieuwste leningdeel in mindering. Hierin heb je geen keuze want de eigenwoningreserve is géén pot met geld maar een fiscaliteit. Deze bepaalt (in dit geval met terugwerkende kracht) de hoogte van de eigenwoningschuld. En voor de indeling hiervan geldt de eerdergenoemde volgorde.
Als er sprake is van 2 partners met ieder een eigenwoningverleden houd dan bij de samenstelling van de nieuwe hypotheek rekening met:
- De keuze voor de wettelijke regeling of
- Het Goedkeurend besluit of
- De draagplichtovereenkomst
Dit kan dan een extra moeilijke factor worden bij het bepalen van de juiste fiscale volgorde van de leningdelen. Leg de fiscale gevolgen van het advies goed vast in het adviesrapport zodat de geadviseerde constructie ook reconstrueerbaar is.