De meest voorkomende wijzigingen van de Argenta hypotheek in beheer.
Het beleid op beheer van de Argenta hypotheek.
Maar iedere klant is anders. En elke woonsituatie is anders. Daarom biedt ons beleid mogelijkheden voor hoe we specifieke situaties beoordelen.
De Argenta hypotheek.
De Argenta hypotheek bestaat uit deze productlijnen die we in beheer hebben:
- Specialline
- Classic*
- Light*
- Spectrum*
- Annuïteiten Extra Hypotheek*
* Deze productlijnen bieden we niet meer aan maar zijn nog wel in beheer.
Vragen?
Heb je inhoudelijke vragen over de meest voorkomende wijzigingen voor de Argenta hypotheek in beheer zoals die hieronder beschreven staan? Stuur dan jouw vraag naar accountmanagers@argenta.nl en zet er 'beheer Argenta hypotheek' bij.
Jouw aanstelling voor beheer.
Je kunt wijzigingen in de Argenta hypotheek laten doorvoeren voor onze klanten als je als adviseur of als business partner een aanstelling bij Argenta hebt. De informatie op deze pagina is bedoeld als naslagwerk voor adviseurs en businesspartners en is met grote zorgvuldigheid samengesteld.
Tip.
Heb je een aanstelling voor beheer? We merken dat het (juiste) nummer vaak niet wordt ingevuld bij de aanvraag. Dat kan tot vertraging leiden. Dus let er goed op dat je het (juiste) nummer vermeldt.
Algemene punten van aandacht.
Als de genoemde wijzigingen die hieronder staan geen antwoord bieden dan volgen we de voorwaarden en normen van NHG.
Wijzigingen doorvoeren met of zonder advies?
Overzicht: de Argenta hypotheek met of zonder advies.
Wil je weten welke wijzigingen jouw klant zelf kan regelen? En welke wijzigingen via jou als adviseur geregeld moeten worden? Dat hebben we voor je in een overzicht gezet. Handig toch.
Wijzigingen hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
Is de hypotheek afgesloten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Dan worden bij wijzigingen de normen en voorwaarden van NHG gevolgd. Dat is niet het geval als de normen van de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet (TRHK) strenger zijn. Dan volgen we de TRHK-normen. De verschillen met de normen en voorwaarden van NHG staan in de Argenta hypotheekgids.
Wijzigingen hypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
Is de hypotheek afgesloten zonder NHG? Dan worden bij wijzigingen de normen en voorwaarden van de Argenta hypotheekgids gevolgd. Behalve als we met nadruk melden dat dit niet zo is.
Toetsingen.
Bij onderstaande wijzigingen in de Argenta hypotheek zal er getoetst worden op acceptatienormen:
- Vervolg hypotheek en opname onderhandse verhoging
- Aanvraag Ontslag Hoofdelijke Aansprakelijkheid
- Toevoegen schuldenaar
- Verhuisregeling
- Verlengen looptijd
Overige punten.
- Minimale hoofdsom € 5000,- voor vervolghypotheek of opname onderhandse verhoging
- Een onderhandse of vervolghypotheek is niet mogelijk als er sprake is van een lopende achterstand
- Vervolghypotheek achter een andere geldverstrekker is niet mogelijk
- De financieringslast voor de al bestaande annuïtaire of lineaire leningdelen wordt berekend op basis van de restant looptijd en actuele restantschuld
- Als er een deel binnen de onderhandse opname of vervolghypotheek de vorm aflossingsvrij heeft wordt deze volgens de Argenta hypotheekgids box 3 getoetst
- Voor bepaling van de toetsrente wordt voor de bestaande leningdelen uitgegaan van de restant rentevast periode
- Consumptieve deelfinanciering is niet mogelijk
- Elke uit te voeren mutatie controleren we eerst op achterstanden (als er een achterstand was in de afgelopen 12 maanden vragen we om een verklaring die ervoor aan Argenta wordt voorgelegd)
- Meerdere wijzigingen in dezelfde hypotheek tegelijkertijd is niet mogelijk
De meest voorkomende wijzigingen.
1. Aflosvorm hypotheek wijzigen.
Een omzetting is het wijzigen van aflossingsvorm waarbij de rentevaste periode hetzelfde blijft. De ingangsdatum is de eerste van de maand, volgend op de maand waarin aan alle voorwaarden is voldaan. Het verzoek tot een omzetting kan ook worden gestart door Argenta. Bijvoorbeeld bij Royement polissen. Een omzetting kan ook betekenen dat er een gedeelte van een leningdeel wordt omgezet in een andere aflosvorm.
Is er een opbouw verzekering verpand aan de hypotheek en deze vorm wordt gewijzigd? Dan gaan we ervan uit dat de looptijd en de hoogte van het oorspronkelijke aflossingsdoel gelijk blijft. Als de opbouw verzekering wordt beëindigd gaan we ervan uit dat deze in mindering wordt gebracht op het leningdeel. Bij uitzonderingen wordt het dossier onderbouwd voorgelegd bij Argenta.
Wijzigen van aflosvorm naar annuïtair of lineaire hypotheek.
Voor deze wijziging is er geen nieuwe toetsing nodig.
Wijzigen van aflossen naar een aflossingsvrije hypotheek.
Het aflossingsvrije deel mag niet boven de 50% van de marktwaarde komen. Het omzetten van een annuïtaire- of lineaire hypotheek naar een aflossingsvrije hypotheek tijdens de rentevaste periode is alleen mogelijk in geval van duurzaam woningbehoud*. In andere situaties is het omzetten van een annuïtaire- of lineaire hypotheek naar een aflossingsvrije hypotheek tijdens de rentevaste periode niet mogelijk.
De reden hiervoor is dat een annuïtaire- of lineaire hypotheek in het algemeen lagere funding- en krediet(risico)kosten kent dan een aflossingsvrije hypotheek. Daarnaast is het van belang dat de klant zich bewust is dat hij op het einde van de looptijd de lening moet aflossen. Het is ook belangrijk dat de klant weet wat de betaalbaarheid is op belangrijke momenten in hun leven zoals bijvoorbeeld pensioen, einde hypotheekrenteaftrek of einde rentevaste periode.
* We vinden het belangrijk dat klanten in moeilijkere situaties toch verantwoord kunnen blijven wonen in hun woning. Bijvoorbeeld wanneer de financiering voor een bestaande klant door bijvoorbeeld een scheiding of overlijden niet passend is binnen de annuïtaire toets. Dan kijken we of op basis van de beheertoets (volgens NHG) woningbehoud mogelijk is. Hierbij zal je als adviseur als eerste moeten beoordelen of het inkomen van de kredietnemer nu en in de nabije toekomst vast en bestendig is. Hierbij moet ook duidelijk zijn dat er naar meerdere scenario's is gekeken. Op basis van jouw uitleg en berekening(en) bepalen we of de gevraagde oplossing akkoord is.
Wijzigen van een gekoppelde verzekering.
- Wordt er een nieuwe polis gesloten en was er al een lopende polis? Dan moet de waarde altijd worden ingebracht (Argenta moet dan de oude polis vrijgeven voordat de gelden kunnen worden overgemaakt naar de nieuwe polis)
- Voor een levenhypotheek zijn bestaande kapitaalverzekeringen mogelijk mits:
- Gegarandeerd kapitaal bij leven
- Garantiekapitaal minimaal gelijk aan de hoofdsom van het leningdeel
- Wordt er een ‘woekerpolis’ omgezet naar een product bij dezelfde verzekeraar waarbij het vermogensrendement marktconform is? Dan is dit akkoord zonder het aanpassen van de deellening
Tip.
Stuur een prognose mee van de bestaande polis met de aanvraag. De oude en de nieuwe polis worden dan beoordeeld. Als de positie van de klant verbeterd wordt er meteen een bevestiging van akkoord verstuurd.
Hoe vraag je dit verzoek aan?
Stuur een verzoek voor wijziging van hoe de leningdelen eruit moeten zien.
Wat hebben wij nodig?
- Eventueel oude en nieuwe polis
- Legitimatiebewijzen aanvrager(s) zonder BSN
- Eventueel de gegevens van een nieuwe verzekerde
- Eventueel de onderbouwing en berekening van de lasten voor duurzaam woningbehoud
Stuur dit naar info@argentahypotheken.nl en zet er het contractnummer bij. Het verzoek wordt verwerkt en je ontvangt dan een bevestiging via e-mail.
Vragen?
Bel: 088 - 2051500
2. Onderhandse verhoging (tweede of hogere hypotheek).
Een onderhandse verhoging is een verzoek om gelden op te nemen uit een verhoogde inschrijving die op de lopende hypotheek bij Argenta is ingeschreven. Kijk op de originele offerte of de hypotheekakte.
De geldnemer is niet verplicht om eerst de volledige verhoogde inschrijving op te nemen voordat er een vervolghypotheek wordt afgesloten.
Het is helaas niet mogelijk bij Argenta om binnen 1 aanvraag een onderhandse verhoging en een tweede hypotheek te combineren, als de gewenste opname niet past binnen de inschrijving wordt er een tweede hypotheek afgesloten voor het totale gewenst bedrag. Het is ook niet mogelijk om een onderhandse verhoging op te nemen als er een lopend bouwdepot is. Dit wordt dan een tweede hypotheek (passeren bij notaris) aangevraagd.
Let op: Het beoordelen van een onderhandse verhoging of een tweede hypotheek wordt hetzelfde behandeld als een nieuw aan te vragen hypotheek. Hoe deze wordt beoordeeld staat in onze hypotheekgids. Omdat Argenta een verzoek tot verhoging of tweede hypotheek als nieuw ziet kunnen we niet vooraf aangeven welke documenten we nodig hebben. De meest gevraagde dossierstukken staan in onze hypotheekgids genoemd.
Aflossingsvrije verstrekking.
Het is mogelijk om in een onderhandse verhoging of tweede hypotheek een aflossingsvrije vorm aan te vragen. Het totale aflossingsvrije leningdeel mag maximaal 50% van de marktwaarde (na verbouwing) zijn.
Risicoklasse.
Door de verstrekking van een onderhandse opname of tweede hypotheek kan de totale lening in een hogere risicoklasse vallen. De rente van de lopende leningdelen worden – indien van toepassing- aangepast in de offerte.
Bouwdepot.
Dan worden de gelden conform onze Hypotheekgids in een bouwdepot gestort.
Tip.
Bij een onderhandse verhoging worden een dag na akkoord de gelden al direct uitbetaald aan de aanvragers op de bankrekening die al bekend is bij Argenta.
Hoe vraag je dit verzoek aan?
Via de adviessoftware vraag je de onderhandse verhoging of vervolghypotheek aan.
Wat hebben wij nodig?
We ontvangen via HDN de aanvraag. Op basis daarvan volgt er een renteaanbod. Na beoordeling van het volledige dossier wordt het daarna voor finaal akkoord beoordeeld. We hanteren hierin een 4 ogen principe.
Vragen?
Bel: 088 - 2051500
3. De Argenta verhuisregeling.
We hebben alle informatie en veelgestelde vragen over de Argenta verhuisregeling overzichtelijk op 1 pagina gezet.
Hoe vraag je dit verzoek aan?
Een nieuwe hypotheek met de Argenta verhuisregeling vraag je aan vanuit je adviessoftware via HDN. Elk adviespakket heeft een eigen manier hoe je ervoor zorgt dat een “meeneemhypotheek” goed wordt aangevraagd. Dit zijn de instructies per adviespakket:
Let op: Hou rekening met een aantal dagen extra verwerkingstijd omdat we dit verzoek handmatig verwerken.
Tip.
Geef in de adviessoftware aan dat het om de Argenta verhuisregeling gaat.
Vragen?
Voor vragen over de aanvraag die niet via HDN gesteld kunnen worden kun je mailen naar: info@argentahypotheken.nl en zet er het contractnummer bij.
Voor overige vragen: 088 - 2051500.
4. Wijzigen risicoklasse.
Bij ons mag je de uitstaande lening ten opzichte van de waarde van de woning (risicoklasse) tussentijds aanpassen. Als de financiële situatie van de hypotheeknemer is verbeterd (bijvoorbeeld doordat de waarde van de woning is gestegen of er extra aflossingen zijn gedaan) kan het mogelijk zijn om de risicoklasse te verlagen.
Dit kan leiden tot een lagere hypotheekrente en/of lagere maandlasten. En dit gaat dan altijd in vanaf de eerste van de maand.
Dat kan op de volgende manieren:
- Bij een extra aflossing op een lening van minimaal € 500,- wordt de risicoklasse automatisch aangepast (de risicoklasse wordt altijd berekend op de waarde die bij Argenta bekend is)
- Als er op verzoek van de klant een taxatierapport wordt aangeleverd (de klant kan het rapport ook zelf aanleveren)
- Als er gebruik gemaakt wordt van een desktoptaxatie van Calcasa (die kan ook door de klant zelf aangevraagd worden)
Hoe vraag je dit verzoek aan?
Stuur het verzoek voor het aanpassen van de risicoklasse naar info@argentahypotheken.nl en zet het contractnummer erbij. Jouw klant ontvangt een bevestiging van de aanpassing per post.
Wat hebben wij nodig?
- Het verzoek tot aanpassen risicoklasse, vermeld graag het contractnummer erbij
- Een bewijs van de hogere marktwaarde (een desktoptaxatie van Calcasa of taxatierapport)
- Bij extra aflossen wordt de risicoklasse automatisch aangepast bij de volgende maandbetaling.
Vragen?
Bel: 088 - 2051500
5. Wijzigen van de rente.
Renteherziening.
3 maanden voor einde rentevastperiode ontvangt jouw klant een voorstel voor een nieuwe rentevaste periode. We hanteren bij renteherziening een laagste rentecontrole.
Let op: Na ingangsdatum van de nieuwe rentevaste periode ontvangt de klant de bevestiging van de nieuwe rentepercentage en renteperiode.
Heeft de klant geen voorstel ontvangen?
Mail het verzoek en contractnummer naar: info@argentahypotheken.nl en we zorgen alsnog voor een voorstel.
Wat te doen bij geen reactie?
Dan laten we dezelfde rentevaste periode ingaan die de klant nu ook heeft. Hierbij passen we de rente aan de rente die op dat moment geldt. Mocht de resterende economische looptijd korter zijn dan wordt deze aangepast naar de dichtstbijzijnde (kortere) periode en rente die op dat moment geldt.
Vastzetten variabele rente.
Klanten hebben de keuze om de variabele rente vast te zetten naar de rentevaste periode naar keuze. Dit verzoek mag schriftelijk ingediend worden via info@argentahypotheken.nl
Aanpassen van de rente tijdens de rentevastperiode.
De rente mag tijdens de rentevaste periode gewijzigd worden. We noemen dit renteafkoop. In de meeste gevallen betaalt de klant een vergoeding. Hoe de vergoeding wordt berekend staat omschreven in de bijlage van het afkoopverzoek.
Hoe vraag je dit verzoek aan?
Stuur het verzoek voor het aanpassen van de rente naar info@argentahypotheken.nl en zet het contractnummer erbij.
Wat hebben wij nodig?
- Het verzoek voor renteafkoop moet worden aangevraagd (graag contract nummer erbij zetten)
- Klant ontvangt een offerte met daarin de nieuwe rente en vergoeding
- Als de vergoeding vooraf is voldaan (hoe dat moet staat in de offerte) gaat de nieuwe rentevaste periode met de daarbij behorende maandlast de eerste van de volgende maand in
Vragen?
Bel: 088 - 2051500
6. Bouwdepot
Bij het aangaan van een lening voor een verbouwing of aankoop nieuw/zelfbouw wordt het geld in een depot gestort. De rentevergoeding over de nog niet opgenomen gelden staat gelijk aan de rente die de klant betaalt. De looptijd van het depot is 24 maanden. Het is mogelijk om het depot te verlengen. Hiervoor vragen we wel een motivatie. Let op: bij verlenging vervalt de rentevergoeding op het depot.
Bestaande bouw.
Bij het aanvragen van een lening met bouwdepot wordt er een specificatie gevraagd voor de verbouwing. De taxateur gebruikt bij verbouwing deze specificatie als referentie voor de bepaling van de marktwaarde voor en na verbouwing.
Wordt er na passeren iets gewijzigd? Dan wordt het taxatierapport opnieuw beoordeeld. De taxateur (dezelfde die de 1e taxatierapport heeft opgemaakt) zal een aanvullende opgave moeten omschrijven wat dan de marktwaarde voor en na verbouwing wordt.
Nieuw/ zelfbouw.
Bij het aanvragen van een lening met bouwdepot wordt er een specificatie gevraagd van het meerwerk. Bij nieuwbouw gaan we uit van de waardestijging van het meerwerk.
Wordt deze na passeren gewijzigd? Dan wordt de wijziging opnieuw beoordeeld. Het kan zijn dat er een nieuwbouw taxatie wordt opgevraagd.
Renteverlies tijdens de bouw.
Bij nieuwbouw kan uitsluitend de rente die betaald moet worden gedurende de bouw worden meegefinancierd en gedeclareerd worden uit depot. Voor het declareren van een nota zijn regels. Deze staan op de website van Argenta en de klant ontvangt deze bij zijn welkomstbrief.
Hoe vraag je dit verzoek aan?
Stuur het verzoek via de adviessoftware via HDN.
Vragen?
Bel: 088 - 2051500
7. Toestemming verhuur.
Jouw klant mag het huis alleen verhuren als het gaat om voor een bepaalde periode de dubbele lasten op te vangen. En daar gelden ook bepaalde voorwaarden voor.
Hoe vraag je dit verzoek aan?
Stuur het verzoek voor toestemming verhuur naar info@argentahypotheken.nl en zet het contractnummer erbij.
Vragen?
Bel: 088 - 2051500
8. Aanpassen van (mede)schuldenaren.
Lees meer over de volgende wijzigingen voor het aanpassen van (mede)schuldenaren:
- Relatiebeëindiging met en zonder NHG
- Toevoegen schuldenaar
- Ontslag Hoofdelijkheid Aansprakelijkheid met en zonder NHG
9. Overlijden.
Het regelen van zaken rondom overlijden worden meestal door de nabestaanden afgehandeld.
Als één van de schuldenaren overlijdt kan Argenta om een berekening rondom de maandlasten vragen aan de adviseur om te kijken of de achterblijvende partner de lasten (tijdelijk) kan dragen. Mochten de maandlasten niet verantwoord zijn neem dan contact op met afdeling Financial care voor eventuele mogelijkheden. Bij overlijden staat er bij Argenta een serviceteam klaar om de nabestaanden te woord te staan. Zij vragen allerlei documenten om de tenaamstelling van de hypotheek te wijzigen. Bij een alleenstaande wordt eventueel de spaarrekening geblokkeerd voor opname.
Vervolgens wordt het gehele dossier doorgezet met alle documenten naar de 2e lijns nabestaandedesk voor het opvragen van verzekeringsgelden en het toetsen van de maandlasten voor partner en/of nabestaanden. Deze toets gebeurt conform NHG-beheer toets. Mocht deze echter negatief uitvallen wordt er naar alternatieve scenario’s gekeken en deze wordt dan teruggekoppeld.
Binnen 12 maanden na het overlijden (gerekend vanaf akte van overlijden) rekent Argenta geen vergoeding bij aflossen van de hypotheek.
Binnen 12 maanden na overlijden (gerekend vanaf akte van overlijden) wordt er geen vergoeding in rekening gebracht bij omzetten aflosvorm of omzetten rentevast periode.
Aan te leveren stukken.
- Kopie akte van overlijden
- Kopie verklaring van erfrecht of kopie testament
- Kopie legitimatie nabestaande(n)
- Eventueel kopie legitimatie executeur
Geen kopie verklaring erfrecht of geen kopie testament?
Uit de akte van overlijden moet blijken met wie de overledene getrouwd of geregistreerd partner was ten tijde van het overlijden. Als dit de achterblijvende geldnemer is en wanneer de geldnemers gehuwd waren in gemeenschap van goederen of geregistreerd partners in gemeenschap van goederen waren en er is geen testament aanwezig dan kan worden volstaan met een uittreksel uit het testamentenregister (www.notaris.nl/centraal-testamentenregister). Uit dit uittreksel moet blijken dat er geen testament aanwezig is. De achterblijvende geldnemer dient zelf zorg te dragen voor dit document.
Let op.
Wanneer de klanten gehuwd waren onder huwelijkse voorwaarden of er was sprake van een geregistreerd partnerschap met partnerschapsvoorwaarden, dan dient er wel een verklaring van erfrecht overlegd te worden. Via de website http://hgr.rechtspraak.nl/ kan achterhaald worden of er sprake was van huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden. Om dit te achterhalen is mede de datum van het huwelijk of geregistreerd partnerschap benodigd. Deze datum dient aangetoond te worden via een officieel document, zoals een kopie van een trouwboekje of een uittreksel uit de Gemeentelijke Basis Administratie. Een schermafdruk van de website www.mijn.overheid.nl is ook akkoord.
Hoe vraag je dit verzoek aan?
Het serviceteam Nabestaanden is te bereiken op: 088-2051500
Voor het afhandelen van gekoppelde verzekeringen, beheertoets, wijzigen van aflosvorm rondom overlijden mag er gemaild worden naar info@argentahypotheken.nl of bel 088-2051500.
10. Wijzigingen van het hypotheekrecht.
Klant wil ergens anders een vervolghypotheek afsluiten.
Het vestigen van een vervolghypotheek bij een reguliere bank, verzekeraar of financiële instelling is toegestaan tenzij er sprake is van een achterstand. Dan moet het verzoek worden voorgelegd. Het vestigen van een vervolghypotheek bij een NV, BV en/of natuurlijke persoon dient altijd te worden voorgelegd.
Aanpassing in appartementsrecht.
Afhankelijk van het verzoek wat er aangepast moet worden in het appartementsrecht geeft Argenta hier toestemming voor. Het kan zijn dat wij een omschrijving van de notaris opvragen voor een toelichting. Na het beoordelen van de toelichting wordt het verzoek verder afgehandeld.
Ruilverkaveling.
Het is mogelijk om stukken grond met elkaar te ruilen. Na positieve beoordeling van taxatierapport en akte van de notaris wordt de ruil verder afgehandeld bij de notaris.
Stukken die we opvragen.
- Een recent taxatierapport met hierin de marktwaarde van het onderpand voor en na ruiling
- Een concept akte van ruiling
- Een concept akte van bijverband
- Een gearceerde kadastrale kaart
Als de waarde na de ruil lager is dan de waarde voor de ruil en/of het nieuwe perceel geen eenheid vormt met het huidige perceel, dan worden de akte, kadastrale kaart en taxatie voorgelegd aan de geldverstrekker.
Aan de hand van het taxatierapport wordt een nieuwe risicoklasse bepaald. De hoogte van de rente kan hierdoor ook aangepast worden. Quion zal dit in de eerste brief naar de notaris opnemen. Zo weet de klant vooraf dat het aanleveren van een taxatierapport gevolgen kan hebben voor de hypotheekrente die betaald moet worden.
Hypothecair deelroyement.
Argenta geeft toestemming voor royement uitsluitend na inlossing op de hypotheek van het te royeren deel. Dit wordt berekend op een waardeverklaring van het te royeren deel.
Kadastraal deelroyement.
Bij het afsplitsen van een deel van de grond of bij verkoop van bijvoorbeeld een garage wordt na een positieve beoordeling toestemming verleend. Denk aan de volgende gegevens die we nodig hebben:
- Concept akte en verkoopprijs
- Taxatierapport voor en na deelroyement
- De opbrengst na verkoop moet worden gebruikt om de hypotheek mee af te lossen.
- Na deelroyement mag het aflossingsvrije deel niet meer bedragen dan 50% van de marktwaarde
- De aard- functie- bestemming van de woning mag niet worden aangepast.
Hoe vraag je dit verzoek aan?
Alle verzoeken voor aanpassingen van hypotheek-appartementsrechten worden altijd via de notaris ingediend (anders kan Argenta deze niet in behandeling nemen).
Bij achterstanden in de afgelopen 12 maanden worden de verzoeken voor wijzigingen verder bekeken of negatief beoordeeld door Argenta.
Vragen?
Mail naar info@argentahypotheken.nl en zet het contractnummer erbij. Of bel: 088 - 2051500.